Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как написать претензию застройщику на устранение недостатков в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Претензию пишут в произвольной форме: законодательно утверждённого шаблона не существует. Тем не менее профессиональный юрист всегда отличит, кто писал текст — дольщик или же юридически подкованный специалист, поэтому важно тщательно подготовиться и правильно составить претензию застройщику.
Формула и данные для неё
Формула выглядит так:
Сумма неустойки = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ставка рефинансирования в процентах.
В законе говорится, что ставку для расчёта нужно брать на день исполнения обязательств. Исполнение обязательств — это передача квартиры дольщику. Требовать неустойку можно и до, и после наступления даты исполнения обязательств. Для этого и нужна претензия застройщику по ДДУ.
Допустим, застройщик обещал сдать квартиру 30 марта, этот срок зафиксирован в ДДУ. А передал ключи через три месяца после этой даты. Для расчёта неустойки понадобится ставка, которая действовала в тот день, когда дольщик получил ключи.
Другой случай — если с 30 марта прошло полгода, а ключей от квартиры до сих пор нет, то дольщик вправе выбрать ту ставку, которая ему выгоднее. Если 30 марта ставка была выше, чем сейчас, когда истекли полгода просрочки, можно брать значение за 30 марта. А если наоборот, то выгоднее та ставка, что действует сейчас, и тогда подставлять в формулу её.
Объясняем, как составить претензию «на пальцах»
В составлении претензии к застройщику об устранении недостатков нет ничего сложного, сейчас мы это докажем. Для удобства работы разобьем официальную бумагу на три структурных элемента: шапку, основной блок и обращение к строительной компании с требованиями.
В шапке прописываем идентификаторы сторон. Гражданин указывает свои ФИО, серию и номер паспорта, место прописки, а для застройщика укажем полное наименование строительной компании со ссылкой на её организационно-правовую форму, ФИО и должность её руководителя, юридический адрес. Здесь же оставляем свой номер сотового телефона.
Далее по тексту ссылаемся на заключенный со строительной компанией договор участия в долевом строительства, утверждаем, что вы являетесь собственником жилого помещения в доме, возводимом данным застройщиком. Следующим шагом указываем на дату приёмки, утверждаем, что в течение гарантийного срока выявили те или иные недостатки, которые должны быть исправлены силами застройщика за его счёт. Приводим полный перечень недостатков, подкрепляя каждый пункт фотографиями. Снимки прикрепляются к претензии в качестве приложений.
Ниже по документу мы обращаемся к представителю строительной фирмы, выдвигаем требование по части устранения указанных в содержательной части недостатков. Итоговый вариант претензии заявитель подписываем, ставит дату его оформления.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Как написать претензию застройщику?
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:
1 Сведения о застройщике
ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;
2 Данные заявителя
ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;
3 Суть претензии
факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;
4 Требования к застройщику
перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;
5 Список прилагаемых документов
к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.
Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.
Инструкция по составлению претензии
Первым делом автору претензии потребуется обозначить, кому и от кого она подаётся. Выступить с претензией по качеству сданного объекта долевого строительства может только сам дольщик, то есть собственник жилого помещения. В шапке мы пропишем полное наименование компании-застройщика, её организационно-правовую форму, ФИО и должность руководителя, юридический адрес. Весь этот набор информации можно обнаружить в выписке из ЕГРЮЛ, которая готовится считанные секунды в формате «онлайн». Здесь же оставим ФИО дольщика, серию и номер его паспорта, номер сотового телефона для поддержания обратной связи.
Ниже по документу начинаем формировать основной структурный блок. Отмечаем, что между вами и застройщиком был заключён договор на участие в долевом строительстве, помещения принято у контрагента, о чём составлен соответствующий приёмопередаточный акт. Далее нелишним будет напомнить противоположной стороне, что согласно условиям договора и нормам действующего законодательства она несёт ответственность за качество выполненной ей работы.
Следующим шагом ссылаемся на обнаруженные вами недостатки, предоставляя их полный перечень, описывая характер образования. Будет лучше, если к претензии вы сможете приложить фотографии дефектов. Таким образом застройщик сумеет быстрее понять, какие силы потребуется выделить на устранение недостатков.
Как направить претензию застройщику
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.
Юридические основания для подачи претензии
Закон предусматривает ряд условий, при наступлении которых дольщик может подать претензию застройщику на устранение недостатков:
- характеристики жилья не соответствуют договору, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам (если такие отступления ухудшают качество объекта долевого строительства);
- имеются недостатки, которые препятствуют нормальному использованию недвижимости по прямому назначению.
Как в жизни обычно проявляются эти недостатки? Приведем несколько примеров:
- при строительно-монтажных и отделочных работах, устройстве инженерных коммуникаций по факту использованы более дешевые материалы, чем заложено проектом или прописано в договоре;
- со временем образуется плесень на стенах или потолке;
- уровень пола превышает допустимые отклонения от горизонтали;
- протекает крыша;
- в зимнее время промерзают стены или окна;
- отсутствует или не работает вентиляция;
- уровень стен превышает допустимые отклонения от вертикали;
- штукатурка и (или) стяжка имеют трещины и неровности;
- подоконники, оконные рамы и стекла запачканы раствором или имеют царапины.
Претензия застройщику по дду
Согласно условиям заключенного договора участия в долевом строительстве № ПН1-ГП1-В-386 от 21.01.2021 (далее — договор) между Обществом с ограниченной ответственностью «Наименование застройщика» и Петровым Степаном Сергеевичем, ООО «Наименование застройщика» обязано осуществить строительство жилого дома (№ 1 по генплану, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, название улицы, номер дома, номер квартиры и после получения разрешения на ввод Жилого дома передать участнику долевого строительства 2 комнатную квартиру № 386 в блок-секции В на 7 этаже жилого дома. В соответствии с п. 3.1. договора застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором квартале 2022 года. Согласно п. 3.2. договора передача квартиры участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты участником долевого строительства цены договора. Квартира передается в течение 80 дней с момента наступления последнего из вышеуказанных событий (срок окончания передачи).
За нарушение Застройщиком срока передачи Квартиры, предусмотренного п. 3.2. договора, участнику долевого строительства, последний вправе требовать уплаты Застройщиком неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка уплачивается Застройщиком в двойном размере (пункт 6.3. договора).
В нарушение указанных условий договора ООО «Наименование застройщика» не выполнило условие договора о передачи объекта долевого участия в строительстве в установленный срок.
Расчет неустойки за период с 20.09.2022 по 14.10.2022: (3050000 рублей / 100 * 10% / 300 дней * 2) * 25 дней = 50833.25 руб.
В соответствии с пунктом 6.3. договора прошу уплатить неустойку в размере 50833.25 рублей. В случае не удовлетворения указанных требований в течении 10 календарных дней со дня получения претензии, буду вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании морального вреда, неустойки и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также с требованием о возложении судебных расходов (включая размер государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя) на ООО «Наименование застройщика».
Как правильно и на чье имя написать письмо
Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.
Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.
Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.
Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:
- посередине документа запишите его название – «претензия»;
- дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем;
- прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья;
- на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье;
- в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты;
- далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы);
- укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи;
- изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.
Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку (образец)
В шапке документа указываются название и юридический адрес компании получателя. Также необходимы данные об отправителе: ФИО, регистрация, контакты. Если договор коллективный, то нужны сведения о каждом дольщике. В заголовке допустимо указать одно слово «Претензия» или полное название – «Претензия об устранении недостатков».
В основной части необходимо прописать:
- ссылку на ст. 7 ФЗ № 214;
- перечень недостатков объекта, их детальное описание;
- номер договора с датой подписания и исполнения, ценой;
- требования к застройщику и срок для исправления дефектов;
- дату заключения и стоимость договора уступки (при наличии);
- банковские реквизиты, если присутствуют денежные претензии;
- информацию о том, что эксперт зафиксировал и оценил несовершенства постройки.
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Претензия к Застройщику по недостаткам
В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика
От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»
Претензия
Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).
Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.
Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.
Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.
По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.
Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.
Обоснование
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.
При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.
Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,
Прошу:
— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.
В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.
Приложение:
• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.